就在26日，小米YU7，也就是首款SUV車型，正式亮相。
新車登場背后，三期工廠選址早已塵埃落定。項目投資6.35億元、拿地727畝，落子北京亦莊。
不只是小米。上月末，大疆也斥資22.87億元，在深圳拿地近1.6萬m2。
兩大巨頭相繼拿地，引發(fā)地方招商競爭的思考：為何選擇別的地方，而不是我這里？
企業(yè)選址，從來都不是一件簡單的事，往往會考慮很多因素。
比如，競爭對手布局、土地勞動力等要素成本、市場需求、當(dāng)?shù)貭I商環(huán)境等。
不同的企業(yè)，側(cè)重點也各有不同。
01 選址優(yōu)先級 看先后順序
企業(yè)選址過程中，往往會預(yù)設(shè)一些硬性“門檻”，比如地理范圍、產(chǎn)業(yè)配套等。
這些條件就像一道道“篩網(wǎng)”，不符合就會“過濾”掉。從兩個代表案例，可以讀懂其中的邏輯。
案例一：某歐洲新能源汽車管路企業(yè)（配套比亞迪、江淮等）
該企業(yè)計劃投資200萬，需要5000平米廠房，目標(biāo)產(chǎn)值2億元。他們的選址決策鏈條，從前到后順序如下：
● 看行業(yè)地圖，再決定往哪投
第一件事，就是把中國新能源汽車整體的行業(yè)研究透了。比如，現(xiàn)在什么行情、產(chǎn)業(yè)鏈上下游情況、未來趨勢怎么樣。
明確客戶的產(chǎn)能規(guī)劃與產(chǎn)品布局。把市場行情看好了，才能不花冤枉錢。
● 城市篩選，優(yōu)中擇優(yōu)
綜合產(chǎn)業(yè)成熟度和發(fā)展?jié)摿?，初篩城市，主動排除上海、深圳等成本高地。
一般來說，外資對消防、環(huán)保、工藝適配性等要求會比較高。他們對這些“硬指標(biāo)”進(jìn)行評估，鎖定4個符合條件的城市。
● 政策談判降成本
他們與這些城市協(xié)商，爭取產(chǎn)業(yè)扶持資金、免租期。想把省下來的錢，用在買設(shè)備與人員培訓(xùn)上。
最后，綜合評估產(chǎn)業(yè)配套、供應(yīng)鏈穩(wěn)定性、交通及市場輻射等，量化對比后敲定最終城市。
案例二：京東重慶物流園
戰(zhàn)略區(qū)位：重慶為西南陸港空綜合樞紐，巴南園1小時覆蓋主城、3小時輻射成渝貴，擁有中歐班列拓展國際物流。
技術(shù)設(shè)施：園區(qū)建設(shè)用上了“工業(yè)4.0”標(biāo)準(zhǔn)，智能分揀、機(jī)器人干活，效率高還能省成本。
產(chǎn)業(yè)與綠色發(fā)展：依托重慶汽車、電子產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)優(yōu)勢，不愁沒訂單。光伏發(fā)電與“青流計劃”這些綠色措施，把長期運營運營降下來了。
由此可見，相比短期政策，成熟、穩(wěn)定、高效的產(chǎn)業(yè)生態(tài)（就近配套、快速響應(yīng)），才是長期發(fā)展的“定心丸”。
咱們跟企業(yè)打交道的時候，不能僅憑主觀經(jīng)驗，就拍腦袋做決定。得搞清楚企業(yè)的業(yè)務(wù)模式和發(fā)展規(guī)劃，找到真實痛點。
前期做戰(zhàn)略篩選。
主動提供區(qū)域產(chǎn)業(yè)競爭力報告、可用載體精準(zhǔn)清單，把關(guān)鍵參數(shù)列清楚；
還有產(chǎn)業(yè)鏈本地配套圖譜，讓企業(yè)一眼就能看清，能不能找到合作對象，縮小搜索范圍。
中期實地考察。
組織專業(yè)化、定制化的考察路線，安排懂產(chǎn)業(yè)、懂政策的招商人陪同；
重點展示本地核心配套企業(yè)、關(guān)鍵基礎(chǔ)設(shè)施，介紹人才資源，讓企業(yè)看到實在的合作機(jī)會。準(zhǔn)備好完整資料包，用數(shù)據(jù)和事實說話。
需要注意的是，對接企業(yè)得講究節(jié)奏，別亂了順序。
站在企業(yè)的角度想想，如果還沒篩選完區(qū)域，就被催過來考察，可能就會覺得反感，合作意愿也會降低。
所以得尊重企業(yè)決策流程，在合適的時候，提供有用的信息，當(dāng)好企業(yè)的“參謀”。
02 要素權(quán)重 區(qū)分主次因素
有時候，一個關(guān)鍵因素，就能決定地方能否“入局”。
比如，某個因素權(quán)重占比超過50%，如果園區(qū)不符合條件，就可能直接被pass掉。硬性指標(biāo)達(dá)到及格線了，才有資格去比拼其他細(xì)節(jié)。
來看兩個典型案例。
案例一：小米汽車三期工廠（產(chǎn)能驅(qū)動型）
隨著小米SU7訂單火爆，雷軍將2025年交付目標(biāo)上調(diào)至35萬輛。
但即便一期、二期工廠開足馬力，也只能滿足30萬輛需求，還差5萬輛產(chǎn)能缺口。再加上，YU7 SUV新車上線，擴(kuò)產(chǎn)迫在眉睫。
他們選址要素權(quán)重與決策邏輯，大致如下：
產(chǎn)能擴(kuò)張速度（權(quán)重>50%）：新工廠必須建得快、投產(chǎn)快，才能填補(bǔ)缺口。小米選擇緊挨著亦莊現(xiàn)有工廠的地塊，可復(fù)制“模塊化”建設(shè)模式，縮短建廠和投產(chǎn)周期。
產(chǎn)業(yè)集群支撐（權(quán)重≈30%）：亦莊已集聚奔馳、寧德時代等巨頭，形成了成熟智能汽車生態(tài)。三期與一、二期連片布局，可共享倉儲、測試資源，實現(xiàn)“零距離”配套。供應(yīng)鏈成本下去了，生產(chǎn)風(fēng)險就小了。
地理區(qū)位與政策（權(quán)重≈20%）：亦莊地處京津冀樞紐，覆蓋華北華東市場，連接空港方便進(jìn)出口，符合小米沖擊“全球前五車企”的目標(biāo)路徑；政策杠桿，則用來加速落地。
對于這類產(chǎn)能敏感型企業(yè)，建設(shè)速度、可用空間是“入場券”，成熟產(chǎn)業(yè)生態(tài)是“粘合劑”。
咱們招商的時候，需識別“命門”，精準(zhǔn)匹配需求。
比如，推行“標(biāo)準(zhǔn)地”出讓，提前把土地各項指標(biāo)定好。建立跨部門預(yù)審機(jī)制，簡化審批流程，減少企業(yè)等待時間；
提供定制化廠房，或快速報建通道，讓企業(yè)更快投產(chǎn)。
案例二：醫(yī)療器械滅菌基地（合規(guī)驅(qū)動型）
核心訴求：在上海輻射圈內(nèi)，建立符合環(huán)保要求的滅菌中心。
該企業(yè)的選址要素權(quán)重與篩選邏輯，大致如下：
環(huán)評可行性（權(quán)重≈40%）：生產(chǎn)涉及環(huán)氧乙烷/輻照技術(shù)，可能會產(chǎn)生污染物。如果處理不到位，就容易引發(fā)環(huán)境風(fēng)險，還可能拿不到三甲醫(yī)院的訂單。80%意向區(qū)域，因無法滿足環(huán)評硬指標(biāo)，被直接淘汰。
地理位置（權(quán)重≈30%）：以上海為中心，1小時車程輻射長三角。這樣既能靠近醫(yī)院、耗材廠這些客戶，又方便對接認(rèn)證機(jī)構(gòu)，物流與認(rèn)證周期都能大幅降低。
地塊條件（權(quán)重≈20%）：需地勢平坦，省下土方工程費用；面積足夠大，為后期擴(kuò)產(chǎn)留足空間；最好500米范圍內(nèi)沒有污染源，避免交叉污染風(fēng)險。
投產(chǎn)速度（權(quán)重≈10%）：在“時間即市場”的競爭下，審批流程快不快，直接影響企業(yè)能不能快速搶占市場。
綜合對比下來，蘇州各項條件都“踩”中了企業(yè)需求，最終拿下這個項目。
面對這類企業(yè)，得提前做好功課。在土地規(guī)劃階段，把環(huán)評做扎實，劃定合規(guī)用地；建立專業(yè)輔導(dǎo)團(tuán)隊，提供“預(yù)審-整改-獲批”全流程服務(wù)。
要知道，目前招商行業(yè)“僧多肉少”，企業(yè)選址也越來越挑剔。
咱們的招商運營思路也要跟著變，不能光想著賣地收錢，而是學(xué)會“養(yǎng)企業(yè)”，讓企業(yè)覺得“有利可圖”，在這里發(fā)展有奔頭。
一方面，識別權(quán)重因子，亮出自家的“王炸”優(yōu)勢。
摸清企業(yè)選址最看重什么，聚焦自身最具競爭力的1-2項優(yōu)勢，如成熟產(chǎn)業(yè)生態(tài)、稀缺環(huán)評資質(zhì)、即用型載體，重點放大和宣傳。
說白了，就是讓企業(yè)能明顯到“這里的條件別處比不了”，才能吸引他們的目光。
另一方面，硬性指標(biāo)滿足后，優(yōu)化“臨門一腳”的次要要素。
能不能招到合適的人才？創(chuàng)新氛圍濃不濃厚？政策細(xì)不細(xì)致？這些會決定企業(yè)最后選誰。
咱們可以把優(yōu)勢量化，做出可對比的清單。
比如，創(chuàng)新平臺清單、人才儲備數(shù)據(jù)與職校培養(yǎng)機(jī)構(gòu)清單等，做好政策計算器。這樣能一目了然，企業(yè)做決策也會更輕松一些。
懂權(quán)重，方能破僵局。
招商決勝的關(guān)鍵，在于洞察并匹配企業(yè)選址的核心權(quán)重。
提前研究企業(yè)最需要什么，把稀缺資源準(zhǔn)備好，再把配套服務(wù)做到位。
只有這樣，才能在激烈競爭中脫穎而出，把優(yōu)質(zhì)企業(yè)穩(wěn)穩(wěn)“拿下”。
觀察.jpg)
.jpg)